2020年重庆一季度的土拍市场尘埃落定。一个来自成都的公司——万华，以30亿的金额，拿到一季度重庆土拍市场冠军。

不仅如此，万华还分别于2017、2019年来到重庆，加仓悦来，目前在悦来的土储达到822亩。在2019年最大出让地块只有38万平方米的背景下，万华新项目预计是2020年重庆楼市的巨无霸。 万华，这个对重庆人来说的非著名开发商，要在重庆下一盘什么棋？

一、挖掘：万华是什么来头?

重庆地产江湖从来不缺高手，这里聚齐了全国20强的19强。高手过招，登峰造极，每招每式，皆有杀机。行走重庆地产江湖，必须艺高人胆大， 那万华有什么底气可以到重庆江湖行走？ 虽然普通市民不知道万华，但万华在房地产行业里，却如雷贯耳，其在成都天府新区打造的麓湖生态城，被称为中国四大神盘之一。

在2019年7月混沌举行的一次大会上，麓湖总设计师罗三最（罗立平）的分享，吸引了重庆上千名房地产届的老总们参加，是梅姐见过的阵仗最大的一次分享会。

麓湖神奇在什么地方

1、业绩：2019年成都单盘冠军。麓湖以一盘之力，排名成都房地产企业第七名，这是唯一一个入围前十强的成都企业。

（数据来源于人民网）

2、价格：跳空市场的定价权。在前十强的均价只有1万多元的时候，麓湖的均价接近23000元。作为一个五环外的楼盘。这里不乏5000万一套的别墅，均价接近5万的高层，就连普通高层住宅也超过了23000元，并且屡屡被疯抢！

高层5万，在重庆，只有一个楼盘可以媲美，那就是占据重庆朝天门地标位置的来福士广场！

在这些神奇的数据背后，是麓湖神奇的产品。麓湖首先是个生态城，8300亩占地中：生态湖域2100亩、湿地公园600亩，开发商打造的人工生态湖，湖水清澈见底。然后是神奇的建筑。麓湖建筑沿湖布局，几乎家家都可观湖，每栋建筑都不一样，全部邀请世界大师打造。围观一下，麓湖建筑长成这样：

（图片源于网络）

3、认同感。麓湖的另一神奇之处是圈层的高度认同。就像重庆有钱人有一个棕榈泉梦想，在成都的高端人群心中，都有一个麓湖梦想。一个真实的故事是：一个身家近亿的医疗器械的老板夫人对他说，你不买一套麓湖，我就不给你生二娃！

二、质疑：万华是否会水土不服？

作为成都地产班花，万华去年开始了扩张布局，重庆、海南，成为万华扩张的首批城市。隔壁班花来到重庆，万华能否再续传奇，业界颇多质疑。

成渝虽是兄弟，但楼市大不同

1、两地供求关系大不同。成都中心城区每年销售400多万平方米，显然是供不应求。成都目前仍然限购。即使市民有房票，仍然一房难求，2019年诞生了六个万人摇，最低的中签率1.68%！业界有人估计，成都如果放弃限购，房价可以普涨5000——10000元，在成都，买房就是赚钱。

但是重庆完全不一样，供应和销量均是全国第一，是一个充分竞争的天量市场。今年经过疫情，成都市场早已回暖，但重庆市场只恢复到7-8成，并且总价300万以上的改善型房子销售困难。

（图说：重庆房地产市场逐步复苏）数据来源于铭腾机构

2、房价方面，重庆与成都相比有明显差距。成都中心城区均价达到17000元，比重庆高出40%。总价上，重庆房价300万以上是个坎。2019年重庆300万以上的房子销售。重庆6605套，成都却有10459套。在两地市场冷暖的背后，是两个城市辐射力的差距。有业界人士总结说，成都是中国西部的成都，重庆是重庆人的重庆。

重庆开发商极其硬核，友商入渝水土不服

放眼中国地产，重庆被称为中国第四城。为什么？因为渝派地产独树一帜。龙湖、金科、华宇、协信等房企，在产品品质、物业服务、成本控制、景观打造等方面，都有领先全国之作。重庆的房企控制成本能力了得。一渝派房企的老总告诉梅姐：做一个同样品质的项目，自己的成本可以比对手低出1000元左右。另一个夸张的说法是：重庆以万元的房价，做出了其他一线城市4-5万元的品质。渝派房企的这些本事，其实是被市场倒逼而成。在2011——2016间，重庆房地产市场因为天量供应，房价5年间横盘，一直徘徊在7000元上下，没有涨幅。

（数据来源于铭腾机构）

为了在竞争中活下来，渝派地产练就了硬功夫。正是因为渝派地产在价格、品质等方面高筑起护城河，即使高大上如全国地产著名企业，很多初来乍到，也会水土不服，交出昂贵的学费。有一成都开发商10年前初来重庆，完全不了解山地的土石方开挖量及其巨大的成本，以至于项目一期不赚钱。还有某全国著名房企20年前初来重庆，老总接受媒体的采访时表示，他的目标是三年内干掉龙湖。当然，他一直没有实现这个目标，也在三年后被干掉。重庆这个全国规模第一的房地产市场，水大鱼大，沟也大。因此，很多房企在成都取得的成功，换到重庆不可能复制。

地价，容积率，限高：只能做区域价格标杆

万华在悦来的地价接近6000元，地块的容积率在2.28以下，以及限高20米，决定了地块只能修六层楼及以下的洋房、以及别墅。再加上万华品质要求，大概率应该是一梯一户，或者一梯两户。按照万华在建筑、景观上大投入的惯例，以及精装成本，价格一定是区域价格标杆，预计300万元打不住。

（图说：网上流传万华悦来项目版本）

尽管万华拥有普通市民也肉眼可见的产品力，但一是万华在重庆的知名度有限，二是重庆人的承受力摆在那里。如果不是超越重庆市场一流水准的产品，重庆人难以买单。

规模：玩转长期主义的先决条件

第四大质疑是来自规模。万华擅长的是大盘营造。麓山4300亩，麓湖8300亩。守着一块可造城的地，邀请各路大神，然后慢工细活，这是万华的长项。有媒体评论说，万华是中国以慢打快的开发商代表。

但目前悦来地块只有800多亩，与麓湖相比显得实在袖珍。并且目前土地市场竞争激烈，重庆的一线开发商，多数土储不足。尽管坊间传闻万华参与了悦来公园城市的规划，万华能否接着拿地，扩大规模，是一大未知数。

（图说：网上流传的万华悦来公园城市规划图）

如何在一个规模不占太大优势的地块上，玩转麓湖擅长的长期主义，对万华来说，显然是一次难度很大的新作业。

三、猜测：万华如何在重庆破局？

尽管面临诸多挑战，但梅姐预测，作为中国房地产一个特立独行的存在，万华在重庆。可能从以下方面破局。

在重庆市场的谨慎行事

外来开发商进入重庆，水土不服是通病。但据我们观察，万华3年前就着手重庆市场的调查，在重庆看过的地块不下100块。对于重庆，万华保持了足够的敬畏，以及充分的调查。无论是万华的总裁罗立平，还是万华的产品、客研、营销团队，3年来频繁来往于成渝之间，对重庆市场做深访。

做极致的产品

万华在重庆的产品还未面世，但按照万华貌不惊人死不休的颜值控，预计万华一定可以拿出让人眼前一亮的作品！这个作品一定有唯一性。

（图片源于网络）

社群运营

万华有两大镇店之宝，一是产品，另一个就是社群。一般的开发商，如果做出了一个好的产品，就很优秀。房子卖完，一走了之。但是，业主真正的生活，却在房子卖完后才开始。因此，万华在房子交付以后，去创建社群、运营各种社区活动、让社区的价值观走进人心。作为中国四大神盘，万华在业界已有很高的认知度，包括在政府、媒体中都有较好的评价。万华通过持续的社群运营，一定会赢得这些高素质人群的认同。作为一个慢节奏的开发商，万华要的人群在精，而不在多。只要万华保持麓湖的产品水准，在重庆不做第一，但做唯一，就能获得相应的客群。

（图说：万华每年举办500场社群活动。）

对了，万华新项目叫麓悦江城。据说，营销团队希望沿用麓湖的名字，但总裁罗立平不同意。因为，无论是麓湖，还是麓悦江城，罗立平都希望他们是孤品。尽管面临重重挑战，但是我想说：重庆，真的需要一个万华！

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开发商：【重庆两江新区新溪置业发展有限公司】

营销推广名：【麓悦江城】

国土证号：渝（2020）两江新区不动产权第000368812号